碧桂园9000亿高负债幕后真相是什么?

不执著财经张平| 阅读:110 发表时间:2018-08-05 17:55:14 商界黑幕

针对近日发生多起建筑工地安全事故。8月3日碧桂园举行了媒体见面会进行了集中回应,碧桂园总裁莫斌在现场鞠躬道歉。同时,碧桂园的董事会主席杨国强也表示,以后安全事故,见一个处理一个,不能有任何理由出现。

实际上,2018年初至今,碧桂园建筑安全事故的确频繁发生。仅上半年就已致8人死亡。而最近出的两起安全事故更是震惊业界。7月26日,安徽六安碧桂园项目一处围墙和活动板房坍塌,造成6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。8月1日,江苏南通启东碧桂园中邦上海城二期一处在建楼房楼顶着火。

不过,面对外界有声音质疑碧桂园因高周转模式引发事故,莫斌并不赞同此看法,他认为主要是赶工期,与工程质量没关系。碧桂园的高周转是重视质量的,不是忽视质量的高周转。

而笔者认为,在目前的局势之下,高周转是当下房地产行业资金扩张、去杠杆降负债的一个必然选择,但要搞清楚的是,手续要办得快、设计规划要快、回款上也可以追求快。但工程进度不能过快,施工跟人一样,回填、沉降等是一个自然的过程,一定要做到位,否则会留下很多隐患。

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同时,在媒体见面会上,首席财务官伍碧君回应9000亿负债表示,9331亿元是财务资产负债表总负债的余额,2017年底可动用现金余额1484亿,短期有息负债683亿,未动用银行授信额度2485亿。公司当前现金充裕,信用评级良好。总负债是会计上的报表科目,并非真正的有息负债,有息负债仅有2148亿元。

其实,作为国内房企老大的碧桂园业务扩张速度惊人。碧桂园的年销售规模持续放量。数据显示,2016年碧桂园销售规模突破3000亿,2017年突破5000亿,2018年前6个月已经达到4125亿元。

而且是在港股房企业今年上半年率先突破4000亿关口的房企,紧随其后的中国恒大和万科地产,今年上半年累计销售量还徘徊在2000至3000亿的规模。

碧桂园之所以能够取得如此骄人的战绩,主要与其拼命拿地、高负债扩张有关。一方面,碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍,高达88.89%。而高负债背后是碧桂园迅速扩张拿地建设项目的目标。

另一方面,通过债务高举、拼命拿地同时开发的方式,增厚其业绩。2017年全年,碧桂园共拿地7079万平方米,拿地金额2645亿元,规模全国第一,远超第二名万科的2812万平方米。仅今年5月,碧桂园就在全国拿地75宗,拿地金额200.27亿元,领跑行业,而同期第二名万科仅拿地11宗。

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更值得一提的是,碧桂园通过高周转的方式来进行项目施工,这引发了外界的指责。碧桂园在三四五线城市奉行的“456”(4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转)原则,被业界视为高周转的极致。

同时,碧桂园为进一步追求业绩快速增长,提高周转速度,在今年4月接连发布多个文件,对于提前完成开盘工期的施工团队予的重奖,而对于开发落后不前的施工项目,总负责人要被撤职。

对此,我们认为,碧桂园通过高负债模式大搞拿地全面扩张,又以高周转模式提高项目施工进度。这会导致二大后果:

一是房企在高负债的影响下,既要面对债务还本付息的巨大压力,又要面对融资被否的窘境。上交所网站信息显示,碧桂园拟发行的200亿元公司债再度被“中止”,这是这笔发债计划被二度中止。而一旦房企的高增长速度放缓,而债务又集中到期,其资金面将承受重压,或许成为压垮企业资金链的最后一击。

二是,在加快工程施工进度问题上如何保证质量和生命安全。因为,碧桂园要追求施工项目的进度,而且又要拿了这么多地后,都要一拥而上搞项目开发。

可以肯定,作为碧桂园的高层来说必然是管不过来的,只能通过奖惩手段来掌控施工项目进度,任凭各个项目各自施工,各自为政,这样施工安全和质量难以得到全面保障,最终很可能导致事故问题频发。

碧桂园如今应停止再搞业绩大跃进,而且还应全面放缓项目施工进程,对自己名下的所有项目进行认真细致排查,并清除隐患。像碧桂园这样的高负债拿地、高周转开发,对于房企来说是毒药,虽可在短期内迅速得以扩张,但留下隐患却是影响痛苦而又深长远的,这样的模式是不可持续的,应该终结了。


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